OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩(jì)说明会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和(hé)线下的(de)扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同(tóng)区域的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这(zhè)边(biān)也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还(há胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸i)有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高(gāo)科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们(men)有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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